Аренда земельного участка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства

Главная — Новости — Защита прав арендатора земельных участков Защита прав арендатора земельных участков 11 Октября 2017 В рамках сотрудничества с порталом Zakon.

Правила приобретения земельного участка под объектом незавершенного строительства

В обзор вошли дела, разрешенные в 2017 году Верховным судом РФ. Однако в этом году многие специалисты отмечают возвращение бизнеса к крупным строительным проектам, завершающий этап которых зачастую проходит не на стройплощадке, а в здании суда.

Поскольку в большинстве случаев арендодателем земель под строительство выступает государство, то основное внимание в настоящем обзоре судебной практики уделено именно этим спорам.

Если арендатор законно возвел объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды арендодатель не может потребовать у арендатора освободить участок от такого объекта Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14. Позже администрация отказалась от договора, ссылаясь на истечение его срока и на задолженность по арендной плате, и обратилась в суд с требованием об освобождении участка от возведенного арендатором объекта. Арбитражные суды первой и кассационной инстанций требования администрации удовлетворили, отметив, что договор прекратил свое действие и не был продлен для завершения строительства.

Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал. Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на аренда земельного участка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства участке расположен объект незавершенного строительства, который аренда земельного участка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства признаками капитального строения и возведен на законных основаниях.

Коллегия судей пришла к выводу, что если на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, то статья 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка вне зависимости от факта расторжения договора аренды.

Первичным при разрешении подобных споров является ответ на вопрос, правомерно ли возведен объект недвижимости. При этом факт регистрации прав на объект недвижимости значения не имеет. ВС также подчеркнул, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

О выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства.

В то время как завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ позволяет отнести объект к объекту незавершенного строительства. Рассматривая данный спор, вторая кассация сослалась и на ряд правовых позиций ВАС РФ в отношении прав арендаторов в случае прекращения договоров аренды. В частности, было указано следующее: При этом возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора постановление Президиума ВАС РФ от 25.

Арендатор участка из состава публичных земель вправе подать иск о признании права отсутствующим на объект, расположенный на данном участке Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16. Участок был предоставлен под строительство объекта недвижимости пристройки к торговому зданию. Аренда земельного участка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства впоследствии муниципалитет зарегистрировал свое право собственности на нежилое здание гаража, расположенное на арендуемом участке.

Полезный материал по теме: Основание переуступки права аренды земельного участка

Предприниматель обратился в суд с иском, требуя признать право собственности муниципалитета на гараж отсутствующим. Арендатор указывал, что зарегистрированное право нарушает права истца как арендатора земельного участка на использование этого участка по целевому назначению, поскольку делает невозможным строительство пристройки к торговому зданию. Также истец ссылался то, что гараж по своим характеристикам не является объектом недвижимости.

Арбитражные суды трех инстанций отказали истцу в удовлетворении требования, посчитав, что арендатор избрал ненадлежащий способ защиты права. В частности, суды со ссылкой на пункт 52 постановления Пленумов высших судов от 29. А арендатор, пользующийся участком, не может оспаривать титул собственника соответствующего имущества, если только арендатор не считает такое имущество. Отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, ВС указал на необходимость рассмотрения заявленных требований по существу.

Вторая кассация обратила внимание на следующее: Однако регистрация права собственности на гараж, расположенный на арендованном истцом участке, исключает строительство пристройки к торговому зданию.

Защита прав истца возможна лишь путем исключения зарегистрированного права из реестра. В такой аренда земельного участка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства, решила коллегия судей, требование о признании права собственности отсутствующим следует считать разновидностью негаторного иска. ВС со ссылкой на положения статей 304 и 305 ГК указал, что арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск.

Такой иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему собственником аренда земельного участка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

При новом рассмотрении в суде первой инстанции требования истца были удовлетворены в полном объеме. Это решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

Защита прав арендатора земельных участков

Однако следует признать, что рассматриваемое решение экономической коллегии ВС в любом случае будет способствовать формированию эффективного механизма защиты прав арендаторов земельных участков аренда земельного участка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства нарушений со стороны как владельцев участков, так и третьих лиц.

Арендодатель вправе отказать в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства без проведения торгов, в связи с существенной просрочкой исполнения обязательства со стороны арендатора Определение ВС РФ от 08.

Однако в отведенный договором аренды и законом срок объект построен не. За два месяца до истечения срока договора муниципалитет уведомил арендатора о том, срок действия договора продлен не будет, поскольку указанный земельный участок, предназначенный для строительства, не использован в течение установленного срока.

В ответном письме арендатор просил продлить срок действия договора аренды на три года, ссылаясь на положения статьи 39. В частности, в мае 2015 года было получено разрешение на строительство, заключены договоры с проектными и строительными организациями.

Не урегулировав спор в досудебном порядке, арендатор обратился в суд с требованием о понуждении муниципалитета к заключению договора аренды на новый срок без проведения торгов. Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные требования, придя к выводу, что решение об одностороннем отказе в продлении договора было принято без учета фактических обстоятельств, арендатор соответствовал всем указанным в пункте 4 статьи 39.

Первая кассация, напротив, отменила судебные акты нижестоящих судов и указала, что совершенные арендатором действия по заключению договоров и выполнению начальных работ не свидетельствует о наличии оснований для заключения нового договора. ВС направил дело на новое рассмотрение.

По мнению суда, в данном деле нижестоящие суды должны были проанализировать на соответствие критерию добросовестности как действия арендатора, направленные на строительство, так и действия органов власти по отказу в продлении договора аренды. Стоит отметить, что указанная позиция в целом основана на нормах законодательства и судебной практике. Вместе с тем остается неясным, почему в рассматриваемом определении вторая кассация уклонилась от квалификации длительного бездействия арендатора.

В данном споре арендатор начал принимать меры по исполнению принятого обязательства незадолго до окончания действия договора аренды, о чем свидетельствует хотя бы получение разрешения на строительство в аренда земельного участка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства году.

  1. Следовательно, такой договор в силу не вступает и основанием возникновения прав и обязанностей у сторон не является. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником.
  2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
  3. Договор заключен на срок до 09.

При этом городская администрация фактически аренда земельного участка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства лишена возможности отказать арендатору в выдаче указанного разрешения. Закон прямо предусматривает право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на однократное заключение продление договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.

При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении продлении договора.

Также рекомендуем статью: Статьи ГК РФ для договора дарения земельного участка

На указанном земельном участке обществом на основании разрешения на строительство возведен объект незавершенного строительства. В период действия договора аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора на новый срок без проведения торгов для завершения строительства. Отказывая в заключении договора на новый срок, администрация сообщила обществу, что земельный участок может быть предоставлен в аренду заявителю без проведения торгов только после представления документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности общества на объект незавершенного строительства.

  1. В частности, в мае 2015 года было получено разрешение на строительство, заключены договоры с проектными и строительными организациями.
  2. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.
  3. Юридическая Компания Мы в социальных сетях.
  4. В соответствии с п. Решением суда первой инстанции от 25.
  5. Согласно статье 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Однако неоднократно ответчик в заключении договора отказывает.

Указанный отказ явился основанием для обращения общества в суд с соответствующими требованиями. Арбитражные суды первой и кассационной инстанций отказали обществу в удовлетворении иска. Однако Судебная коллегия по экономическим спорам ВС, оставляя в силе постановление 10 ААС о частичном удовлетворении требований, со ссылкой на положения п.

В частности, Судебная коллегия отметила, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении продлении договора.

  • При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении продлении договора;
  • Первая кассация, напротив, отменила судебные акты нижестоящих судов и указала, что совершенные арендатором действия по заключению договоров и выполнению начальных работ не свидетельствует о наличии оснований для заключения нового договора;
  • Однако Судебная коллегия по экономическим спорам ВС, оставляя в силе постановление 10 ААС о частичном удовлетворении требований, со ссылкой на положения п;
  • В такой ситуации, решила коллегия судей, требование о признании права собственности отсутствующим следует считать разновидностью негаторного иска;
  • Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды;
  • В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Указанный судебный акт развивает подход, сформулированный ВС в деле, рассмотренном в п. Следует особо отметить, что в настоящем деле Судебная коллегия делает аренда земельного участка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства ссылку на положения законодательства, предоставляющие арендатору право на продление срока аренды для завершения строительства на арендованном земельном участке.

Обзор также опубликован на портале Zakon. Юридический бизнес - Чем только ни приходится заниматься российским юристам в наступившую эпоху цифрового вызова для буквы закона: Регуляторы стараются не отставать, внося свою лепту в развитие цифровой экономики и решая проблемы хранения данных. В ответ юристы говорят о росте нагрузки, об обилии противоречивых требований и сетуют на вредность "закона Яровой.

Свое мнение выразил партнер компании Александр Хренов. А заодно выявили самых высокооплачиваемых и самых удачливых АУ. Свое мнение выразил руководитель проектов компании "Хренов и Партнеры" Дмитрий Лобачев.

Осталось заручиться согласием только регулятора земли Мекленбург—Передняя Померания. Правовой аспект реализации этого проекта прокомментировал юрист Александр Костин. Юридическая Компания Мы в социальных сетях.

ВИДЕО: Продаю земельный участок ИЖС в Университетском городке

VK
OK
MR
GP




Рекомендуем другие статьи по теме
Добавить комментарий

x